En un giro significativo para el mercado inmobiliario argentino, la entrada en vigor del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 el 29 de diciembre ha dejado a los contratos de alquiler sin un plazo mínimo legal y ha otorgado completa libertad para la determinación de precios, moneda de pago y mecanismo de ajuste. Esta medida derogó la Ley de Alquileres, coexistiendo ahora con contratos aún vigentes bajo las dos versiones previas de la ley. La nueva dinámica ha llevado a la firma de contratos con una duración de dos años y ajustes trimestrales basados en el Índice de Precios al Consumidor.
Claudio Vodanovich, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), señaló que desde la derogación de la ley se ha observado “una tendencia a normalizar lentamente el mercado”. La firma de contratos con acuerdos bilaterales para un periodo de dos años, con actualizaciones trimestrales mediante acuerdo o índice, está emergiendo como la corriente dominante, según detalló Vodanovich.
Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario, respaldó esta perspectiva al afirmar que, de mantenerse la derogación, “en cinco meses, seis meses como máximo el mercado, el tema de la oferta en el mercado de inmuebles en alquiler estará normalizado”. La semana pasada, los primeros contratos firmados bajo este nuevo marco presentaron plazos de 24 meses, con actualizaciones trimestrales, algunos basados en el Índice de Contratos de Locación (ICL) y otros en el Índice de Precios al Consumidor.
No obstante, la desregulación del mercado de alquileres ha generado controversia. Inquilinos Agrupados (IA) presentó un amparo la semana pasada ante la justicia para solicitar la nulidad del DNU, argumentando que ha “legalizado las reglas del mercado” de manera brutal. Gervasio Muñoz, presidente de IA, expresó su preocupación por la falta de un marco regulatorio y destacó que incluso en el caso de que se logre la vigencia nuevamente de la Ley de Alquileres, la situación económica persistirá como “gravísima”.
En este contexto, un relevamiento de Zonaprop señala que en la Ciudad de Buenos Aires los alquileres acumularon un aumento del 260% en 2023, superando significativamente la inflación. El ajuste basado en el ICL rondaría el 135.5%. Además, se observa un ligero aumento del 3% en la oferta de avisos para alquiler en CABA en las últimas dos semanas de diciembre, aunque aún es temprano para determinar si esto se debe a la derogación de la ley. Desde Zonaprop también indicaron que en diciembre se registró el mayor número de avisos activos de alquiler de departamentos en CABA en el año.
El Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) reveló que en diciembre, la mediana de alquiler de monoambientes en CABA fue de 250,000 pesos, lo que significa que el Salario Mínimo Vital y Móvil, establecido en $156,000 en ese mes, cubrió el 62.4% del valor del alquiler, marcando un descenso significativo en la relación entre ingresos y alquiler hacia el final de 2023.
